こんにちは。さくたろう です。
宮城県にある、イオンモール新利府というところに来ています。
とんでもない大きさです・・・僕が子供だったら間違いなく迷子です。
この規模のショッピングセンターを作るリスクも承知で作ったイオンは
勇気があるし、さすがだな・・・自分が経営者だったら、ものすごい強い勇気
なしには決断できないだろうな・・・
それにしても広い・・・ここは中国か！？
中国といえば、今話題の不動産会社がありますね。その名はエバーグランデ。
今回は僕も覚悟をしている中国不動産バブル崩壊について書きたいと思います。
男のステータスとは！？
何のステータスもないさくたろう ですが、中国はステータスにうるさいようです。
実は中国で、結婚をする上でステータスとして必要となるのが、持ち家の購入。
結婚をする上での需要が、不動産の所有にあるようです。
インドでは結婚の時にはゴールドがその代わりになるようです。
日本では男に結婚の時に必要な物ってなんでしょうかね？？
・・「誠意」ですか？笑 男って大変ですよね。物ではない方がまだ何とかなるか。
中国では結婚の条件とも言える住宅の購入。実は需要を語る上で欠かせないものです。
定年も60歳と決まっているので、住宅を買う人の平均年齢は20代後半と、非常に若い
ようです。
そして、その世代だけで7000万人以上いた人口構成は、すでに減り始めているという
だけではなく、今後半減していくと言われます。人口構成の確度は非常に高いので、
これは不動産需要を考える上でまず抑えておきたいところです。
この人口のピークは2016年くらいだったようです。
大切なのは、今後、住宅購入の需要が2016年以上に増えることはあり得ないという
事実です。
昔は全て中国では土地は全て政府所有だったのですが、売ることで収入となるので、
売っていく（正確には長期に貸していく）ことで国の収入としていくこととなりました。
若い世代が購入できるうち、そしてその世代が増えていくうちは、完全にこのスキーム
は成立すると思います。
以前触れた、買い手が増えていく間は、ポンジースキームでさえも続いていく理論です。
既に全てが逆回転を始めている
世の中の経済では、買い手が増え続けているうちは、本当に全てが問題ない。
問題が浮き彫りになってはこない、と言ったほうがしっくりくる。
しかし既に買い手は減り続け、そしてそれだけではない問題も抱えている。
まずは買い手の年収。今までは住宅を購入しようとしている側の年収が、毎年12％
増え続ける現象が20年も続いた。とんでもない増え方だ（GDP12％成長）。
自分の年収が、６年たったら倍になっている想定ができたということだ。
この前提が成立するのであれば、今の年収では到底返済が無理な値段の不動産も、
人によっては購入を検討できる。そして購入する。
購入したらしたで、中国のローンの年率はざっくり6％位。年収もGDPも土地の値段も、
12％ずつ、いや不動産は12％以上あがっていったのだから、ローンを組んだ方が儲かる。
皆ローンを組みまくって言ったが、今現在GDPはこんな伸びをしていない。
12％の伸びの半分どころか、実際は3％程度では？と言われている。
3％の所得成長では、6％の金利を支払いして、自分の年収の10倍を超える不動産を
買おうとはしなくなる。人口の減少と同時に、経済的な理由による需要も大きく落ち込む。
そしてどちらも以前のように回復すると言ったことは期待できそうにない。
そして次は売り手の企業側の借金の爆増。
これはエバーグランデを見てもわかる通りだ。中国では、土地などをまずは企業に売る。
企業はそれを国民（人民）に売る。こういう流れのようだ。
企業は国から仕入れた土地を国民に売れれば資金も回転するが、もし国民が買わない、
買えない、買い手がいないとなった場合、企業が一番にまずいことになる。
国の借金が増える要素はここには存在していない。上手くいかなくなった時には、
企業の借金が増えていく構図になっている。そして企業の抱える在庫（売れ残り）も
増えていく。
そして、上手くいっていないことをを証明するかのように企業の借金が増えていった。
正確な金額はわからない。しかし2000兆円を超える負債が企業にはあるとされている。
2000兆円だ！！！
この規模は国家レベルの惨事となるので、国家からの救済が必要になるレベルだろう。
バブル崩壊となる時期の考察
それ以外にも本当にたくさん、不動産バブルの崩壊を裏付ける経済的な根拠はたくさん
ある。ここではそれらを省くが、一体いつ頃崩壊するのだろうか。
以前の雪崩の理論の記事でも書いた通りだが、最後の雪を言い当てるのは非常に困難だ。
なのであくまで推察になるが、過去の例から推察してみたい。
当たるかはわからない・・・
これは完全に不動産バブルの領域なので、以前のバブルを参考にしてみる。
不動産バブルと一言でいえど、正直ここまで大きな不動産バブルは経済史上、例を見ない
のだけれども・・・
まず1929年の大恐慌。1925年にはフロリダの不動産は大きなピークをつけ、1928年
には手形交換高（金額の流通量）が激減。債務不履行が続出したとの事実がある。
そこからさらに1年を経過し、ようやく？1929年の大恐慌を迎える。
ピークから4年経過している。そして債務不履行が目立つようになってからは1年だ。
次にリーマンショック。2000年から2006年の間に不動産価格は倍になり、2007年
から下がり始める。こちらは不動産価格がピークをつけた後から債務不履行が早く、
2007年のうちに債務不履行が出始める。そして2008年９月に危機へと発展していった。
ピークから2年経過。債務不履行が目立つようになってからは同じく1年だ。
金融工学が発展したせいか、1929年よりも危機までの時間が短くなっている・・・
仮説としてこの２例を不動産バブル崩壊のもとにするならば、ピークをつけてから
２年〜４年を経過した時、かつ債務不履行が目立つようになってからは１年程度という
時期が危なさそうだ。
おそらく中国の不動産は2017年、遅くとも2018年にピークをつけている「はず」だ。
何せ中国は売り出しの不動産価格しかなく、しかもそれも官制的に決められる値段の
ようで、中古物件等からの価格下落を推察できない。
ただし2018年には空き家が5000万戸に達しているという指摘もあるので、遅くとも
2018年にはピークは確認できている。
そしてここから債務不履行が増加してくる素地が整っているように見える。
在庫が5000万戸もあるとすれば、それを捌かなければ、前述の通り、「企業」の負債が
爆発するシステムだからだ。そしてそれはもう始まりかけているように見える。
ここから推察するに、ピークから4年後の2022年くらいが一番危ないという結論になる。
早ければ債務不履行が止まらなくなり、今年からということもあり得るかもしれない。
いつかは崩壊することを頭に入れて・・・
終わりが来たことをなかなか認めようとはしない。これがバブルのパターンだ。
しかし終わりはいつかは来る。それは間違いない・・・
今はまだまだ基本的に強気のさくたろうだ。しかし中国企業での債務不履行が、
覆い隠せなくなってきた時には、いよいよいったん全て降りる時となるかもしれない。
そしてそれは今から1年以内くらいになってしまうのかもしれない・・・
まだまだ強気でいたいのだけれども、人類市場最大の不動産バブルと言われる中国の
動向を、無視はしてはいけないと思っている！！！
動向とは、価格の見えない国の不動産を見ることではなく、企業の負債・債務不履行の
実態を見ることだ。
